房地产的“平安模式”:谁是平安下个囊中物?

2019年02月20日 10:59
来源:中国网地产

在房地产行业,有一种模式叫“平安模式”。放弃开发业务,转向房地产投资,“平安模式”被越来越多的房企效仿。

尽管没有人知道未来会发生什么,但关乎种种的预言却在坊间持续流传。当险资被鼓励增持上市股票,平安俨然上足发条,马明哲的帝国愈来愈大,大到几年前的那个预言俨然成真:未来中国只剩下万科的标准化、碧桂园的执行力,还有平安的钱。

平安的钱,风头正劲,一时无两。说平安有钱,没人会怀疑。有钱的平安,它的版图如雪球般,越滚越大。马明哲的地产版图,大到有盖过碧桂园、万科等总和之势。有人说,占平安极少股份的马明哲,与万达的王健林、华为的任正非,有着相似的企业家情怀。他们不为名,不为利,他们只想推动社会发展。

如此背景下,2月中旬,平安再度增持股份,完全成为华夏幸福二股东、吴向东离职后去平安还是华夏幸福,对于此类消息,坊间猜疑和解读不绝于耳。有着执拗性格的马明哲,显然对地产有着近乎偏执的执着。平安砸钱圈下的地产版图获益几何?华夏幸福之后,谁是平安下个囊中物?平安好房试水地产经纪业务失败之后,马明哲又该如何推动平安逆流而进?留给明天的悬念多之又多。

1

砸钱圈下的地产版图

平安到底多有钱?

纳税越多,就越能看出一家公司的业绩。2019年元旦致辞中,马明哲说,过去一年里,平安实现纳税超1000亿元。而从公开的数据显示,2018年前三季度,中国平安业绩实现正增长,实现归属于母营运利润856.37亿元,归母净利润793.97亿元,日赚近3亿。

再来看一组数据,2017年中国企业500强中,非国企排名第一的正是平安。2017年上半年财报显示,平安集团净利润高达434亿,超过腾讯308亿。而2016年,中国“打工皇帝”排行榜单上,平安首席投资官陈德贤再次蝉联冠军,毫无悬念。

无意外地,有钱的平安砸钱的气势所向披靡。2月11日,华夏幸福发布公告称,通过协议转让方式,向平安资管继续减持1.71亿股。平安人寿及其一致行动人平安资管,在华夏幸福的持股比例中变为25.25%。加上去年的一次受让,平安完全成为华夏幸福的二股东,两次受让一共花了180亿。

如果说这些是冷冰冰的数据,不接地气,那么从平安员工收入来看呢?YOYO是中国平安北京公司的一名普通员工,她告诉中国网地产,随着信息的发达,现在不用出门便可促成保单。而她一个月,保守来讲两万元不在话下。在中国平安海南公司的郭女士,作为公司的一名中层管理者,尽管她未向中国网地产透露薪水的具体金额,但她说,她满意她的薪水。

世人烂熟于心的是,马明哲的“过桥理念”:中国的保险事业起步较晚,起点较低,也没有多少时间,让我们事事摸着石头过河。如果河上已经有桥,我们就不必去冒险涉水,付一些过桥费就可以过去了。风险小,也赢得了时间。

过桥理念使然下,过去15年,资金周期长、流动性充裕的平安,在综合金融、互联网金融深度布局,深度耕耘,总资产、净利润实现近30%复合增长率。平安成为国际领先的科技型个人金融生活服务集团。

过桥费越付越多,平安的地产版图也如雪球般,越滚越大。除去新近成员华夏幸福,据公开资料显示,中国平安业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等,地产版图还扩张到海外。平安曾先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼Tower Place纳入旗下,还曾参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼,以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Invest。

业内认为,平安多年的“不动产”套路是:参股获取利润分红,尝试各类联合开发模式。在合作中,平安基本不参与项目开发、运营。截至目前,平安不涉及股权合作的房企超过20家,包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉、融创等;至少拿地上百宗,大部分是企业联合体形式。

一切又回到了原点。地产版图越大越多,似乎越能应证那个预言:未来中国只剩下万科的标准化、碧桂园的执行力,还有平安的钱。

只不过,砸钱圈下的地产版图,究竟获益几何呢?              

2

有艳阳也会有阴雨

知否知否,马明哲庞大的地产版图里,几多欢喜几多愁,有艳阳也会有阴雨。

尽管在过去的一年,因质量问题,碧桂园被业内诟病,但五星级的家,已遍及四五线城市。据同花顺财经显示,截至2018年6月30日,平安人寿持有碧桂园19.47亿股股份,占总股本的8.95%,位列第三大股东。截至2019年2月15日,碧桂园的股价为10.48港元,平安所持股份浮盈超100亿港元。

在国内排名前20房企中,几乎都有平安系的身影,涉及平安银行、平安不动产、平安信托等。WIND统计数据显示,截至2018年6月30日,包括平安人寿、平安财险、平安资管产品、平安委托投资在内的平安系共计持有47只A股股票(十大流通股东口径),以2018年9月14日收盘价计,持仓市值共计384.95亿元。

查阅平安信托的对外投资不难发现,其直接或间接投资业务,基本上都是围绕房地产业务。有统计数据显示,若叠加平安系在房地产板块所有投资,累计市值达2000亿元。

然而,有耕耘就有收获,有泥土就会有绿荫。

1月15日,中国平安旗下平安城科通过内部邮件正式宣布,CEO崔聿泓、副总经理肖丽两名高管分别被免职。据内部人士透露,崔聿泓为正常离职,肖丽调往平安集团旗下上海家化。平安城科的前身是“平安好房”,于2018年年底转型为以建管云、地产云、租房云为载体的云平台供应商,平安好房所有新房、二手房和租赁的经纪业务均已停止,不再接受新的合作。

曾以金融撬动1599亿房产销售的平安好房,以黯然离场的最终结局,提醒着平安试水房地产经纪业务的不易。“政府严厉打击首付贷和过桥贷,正是平安好房的核心业务之一,在此政策背景下,平安好房的所有规划几乎都被扼杀。再加上,平安好房的领导班子只有少数通晓房地产领域,其他都是保险行业”,某业内人士说。

在平安占有极少股份、甚至年薪低于陈德贤的马明哲,与万达的王健林、华为的任正非,有着相似的企业家情怀。他们不为名,不为利,他们只想推动社会发展。是还是否?仁者见仁,智者见智。

但有一点你不得不承认,业内将马明哲奉为“神人”,纷纷琢磨平安的玩法,尤其是如何收割房地产。只因为,保险公司一般的投资收益率5%左右,而地产领域如果团队出色,做到7-9%都比较正常。

再加上,鼓励保险公司增持上市公司股票和债券,这一信号的释放,使得平安如虎添翼。但有平安好房的试水失败在先,马明哲会一如既往偏执地产业务吗?平安下个囊中物,会是谁?

3

谁是平安下个囊中物?

2年前,将宝能称呼为野蛮人的那些人,恐怕未曾料想,险资面向资本市场的门槛竟能放宽到如此地步。1月28日,中国银保监会负责人肖远企表示,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持上市公司股票和债券。

这对平安来说,不亚于得到了尚方宝剑。“对于平安类险企而言,应该是非常利好的消息,有利于拓展险资在地产领域的投资领域与机会”,中企资本联盟副秘书长柏文喜说。果不其然,平安加快了将过桥理论付诸现实的步伐,如前文所提,平安资管斥资42.03亿元受让华夏控股持有华夏幸福5.69%股权,进一步提升话语权,这就被业内解读为响应险资入市号召之举。

继华夏幸福之后,谁是平安下个囊中物呢?柏文喜认为,平安会选择持有较多不动产,且收益和升值潜力较大的上市地产企业,以及持有较多土地且产品较好、开发能力较强,和成长性较好的上市地产企业作为投资目标,兼取投资安全性、流动性和收益性平衡之利。

平安在金融行业地位举足轻重,绝对不单单只是卖保险的公司。最关键的是,马明哲的背后有着一个优秀的经营团队,而且马明哲的手上有信托、证券和银行等金融业的全牌照,和马明哲在一起做生意,可以省下很多事。

栽下梧桐树,引得凤凰来。马明哲的平安就吸引了许多金凤凰——马云、马化腾,众安便是马云的蚂蚁金服、马明哲的中国平安、马化腾的腾讯联合创办,“能被险资看中,是好事,我们也很乐意”,某中小房企负责人更是说,“不过,这其中的要求也很严格,需达到一定的标准”。

这就意味着,未来,一切充满了未知数。不论平安看中了哪家企业,有平安好房的试水失败在先,痛定思痛的马明哲将囊中物的范围放得更广,他将视线瞄准了智慧城市建设领域,而这项新业务落到了刚刚更名的平安城科身上。

据公开资料显示,平安城科有三大业务体系,分别为政府提供智慧城市建设管理及服务综合解决方案、为地产供应链提供地产管理系统高效快捷的智慧运营解决方案以及为房企和公寓企业提供房源、装修、去化、系统、运营、培训等一站式解决方案。

不过,终究是换汤不换药。柏文喜认为,此举还是在配合平安在房地产领域的投资战略。因为,平安作为中国的优秀上市地产企业较大的股东,可以和这些地产企业形成紧密的合作关系,一方面为这些企业提供资金支持,另一方面可以和这些企业联合起来,相互推动产业链上的市场拓展,比如智慧城市建设就可以和这些企业形成协同效应,反过来也可以推动这些企业和相关城市的合作进而拓展地产开发业务。

马明哲说,未来新三十年,平安将与智慧城市产业生态的各家企业协同合作,积极投入新型智慧城市建设,为中国城市民生发展做出应有的贡献。不过,马明哲亦承认,“新型智慧城市建设是一项非常复杂、艰巨的系统性工程,单靠任何一家企业,都无法独力完成”。

是骡子还是马,拉出来溜溜便知道。

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